Londono būsto kainos paaiškintos penkiose diagramose
Po metų kasmetinio augimo sostinėje namų vertė krenta
Danas Kitwoodas / Getty Images
Namų kainos Londone birželį sumažėjo 0,6 proc Pasak JK oficialios statistikos įstaigos ONS. Tai gali atrodyti mažai, tačiau tai yra metai, kai nuo 2009 m. pabaigos iki 2017 m. pabaigos kainos augo vidutiniškai 7,5 % per metus.
Kainos iš esmės nepakito nuo 2017 m. pabaigos, po metų, kai Londonas buvo pagrindinė JK būsto rinkos dalis. Buvo daug spėlionių dėl „Brexit“ poveikio Londono nekilnojamojo turto rinkai, tačiau kol kas yra mažai duomenų, kurie tai patvirtintų. Matome, kad veikė daug veiksnių, dėl kurių kainos sumažėjo, tačiau kai kurie iš jų yra nacionalinio pobūdžio, ypač mažas realaus uždarbio augimas – ir dar kai kurie vietiniai, įskaitant papildomus vidinius migracijos srautus iš Londono.
Be to, kadangi Londono kainos išaugo, palyginti su likusia pietryčių dalimi, galėjome tikėtis, kad Londono rinka palengvėjo anksčiau. Jei taip, pastarieji pokyčiai gali būti tiesiog pastarųjų metų pervertinimo panaikinimas. Svarbu atsiminti, kad Londono kainos išlieka labai aukštos – vidutinė kaina yra 475 000 svarų.
Žemiau yra penkios diagramos, paaiškinančios, kas vyksta.
1. Ripple efektas
Per kelis iš eilės ciklus nuo aštuntojo dešimtmečio pradžios JK pastebėjo reiškinį, žinomą kaip bangavimo efektas. Ekonomikos pakilimo laikotarpiu būsto kainos pirmiausia kilo Londone ir pietryčiuose, o vėliau palaipsniui, laikui bėgant, pasivijo ir kitus regionus. Londonas visada išliko priekyje, tačiau procentinis skirtumas paprastai netapo didesnis.
Kaip rodo aukščiau pateikta diagrama, kainos Londone vidutiniškai buvo maždaug dvigubai didesnės nei šiaurėje (čia atstovauja Jorkšyras ir Hambersaidas, kuris naudojamas kaip palyginimas, nes regionų ribos laikui bėgant nepasikeitė). Santykinių pokyčių išimtis yra laikotarpis nuo dešimtojo dešimtmečio vidurio, kai istorinės pozicijos dar turi būti atkurtos.
2. Pajamų augimas
Regioninių kainų pokyčiams didelę įtaką daro nacionaliniai veiksniai, įskaitant žemas palūkanų normas ir realių pajamų augimą. Žinome, kad realios pajamos daro didelę įtaką būsto kainoms. Paprastai 1 % padidėjus realioms pajamoms nekilnojamojo būsto kainos išauga 2 %, nes namų ūkiai gali sau leisti mokėti daugiau. Taigi, paprastai per ciklą būsto kainos svyruoja labiau nei pajamos.
Ypač pastebima, kad Biudžeto atsakomybės biuras (OBR), nepriklausoma JK fiskalinė priežiūros institucija, sumažino savo nacionalines būsto kainų prognozes, pripažindama, kad dėl silpnesnio našumo mažėja realiųjų pajamų augimas. Pavyzdžiui, 2016 m. kovo mėn. OBR tikėjosi, kad nominalios būsto kainos 2019 m. padidės 4,7 %; iki 2018 m. kovo mėn., š buvo sumažintas iki 2,7 proc. .
3. Pasiūla, paklausa ir regioniniai modeliai
Prastas pajamų augimas paaiškina, kodėl Londonas veikia silpnesnėje nacionalinėje būsto aplinkoje, tačiau tai nepaaiškina regioninio kainų modelio. Didesnė paklausa Londone, pasiūlos trūkumas ir vidinės migracijos modeliai taip pat turi įtakos.
Tam padeda atidžiau pažvelgti į pietryčius – taigi vidinį Londoną, palyginti su išoriniu Londonu, ir palyginti su pietryčiais kaip visuma. Pagrindinis bruožas yra tai, kad dabar žiūrime į sritis, kurios fiziškai nėra labai nutolusios viena nuo kitos, ir žinome, kad dauguma judesių vyksta labai trumpais atstumais. 2014-15 Anglijos būsto tyrimas 74% persikėlėlių, kurių šeimos galva buvo jaunesnė nei 55 metų, persikėlė mažiau nei dešimt mylių, o 24% persikėlė mažiau nei vieną mylią.
Londone jau seniai daugiau žmonių išeina iš miesto nei į jį patenka. Nors jis pritraukia jaunimą, Londonas praranda šiek tiek vyresnio amžiaus grupes. Šis nuostolis smarkiai mažėjo iki 2009 m., bet vėliau vėl paspartėjo, ypač 2016 ir 2017 m., viršydamas 100 000 žmonių.
Šis modelis iš esmės atitinka stebimą būsto kainų raidą. Kadangi didelė dalis iš Londono išvykstančių žmonių išvyksta kitur pietryčiuose, per pastaruosius dvejus metus tikimės sumažėti būsto kainų santykis Londone, palyginti su pietryčių regionu, ir panašu, kad taip ir buvo.
4. Nuosavybių tipai nuoseklūs
Įvairių tipų nekilnojamojo turto (individualių namų, pusiau, sublokuotų namų ir butų) santykinės kainos kilo ir mažėjo panašiai, nors, žinoma, yra absoliučių kainų skirtumų. Kaip namų ūkiai gali judėti iš vienos vietos į kitą, jie gali pakeisti nekilnojamojo turto tipus, o tai lemia panašius kainų pokyčius.
Todėl sekančioje diagramoje daugiausia dėmesio skiriama terasinių nekilnojamojo turto kainų skirtumams vidiniame ir išoriniame Londone. Jie rodo, kad pastaruoju metu santykinės kainos vidiniame Londone sumažėjo, o tai vėlgi atitinka namų ūkių išvykimą iš brangesnių vidinių rajonų.
5. Investicinis turtas
Nepaisant to, migracijos srautai nėra visa istorija. Santykinės kainos taip pat negali būti paaiškintos pasiūlos trūkumu – pietryčiai taip pat kenčia nuo trūkumo. Tačiau kitas paaiškinimas susijęs su pinigų aplinka ir ypač žemomis palūkanų normomis.
Būstui Londone didelę įtaką daro tiek investicijos, tiek vartojimo prekės vaidmuo. Investiciniai motyvai perkant būstą svarbūs ir kitose srityse, tačiau, be abejonės, Londonas turi ypatingų bruožų, o kainos Londone labiau nei kitur reaguoja į palūkanų normų pokyčius. Todėl yra tikimybė, kad palaipsniui augant palūkanų normoms ekonomikoje, Londonas bus labiau paveiktas nei kiti regionai ir pradės atkurti kai kuriuos istorinius modelius, parodytus pirmajame grafike.
Vis dėlto, kalbant apie mažėjančias būsto kainas, turėtume turėti omenyje, kad net buto Londone vidutinė kaina yra vis dar gerokai viršija 400 000 svarų sterlingų . Palyginimui, vidutinė buto kaina pietryčiuose yra arčiau 200 000 svarų sterlingų – net ir tai nepajėgia daugumos potencialių pirkėjų pirmą kartą be papildomos paramos. Taigi kainų kritimas, kurį matome, greičiausiai neturės didelės naudos pirmą kartą perkantiems. Bent jau tokio masto, koks buvo iki šiol, nuosmukis tiesiog reiškia nedidelius esamų savininkų kapitalo nuostolius. Autorius Geoffas Meenas , taikomosios ekonomikos profesorius Readingo universitetas
Šis straipsnis perspausdintas iš Pokalbis pagal Creative Commons licenciją. Skaityti originalus straipsnis .
